Gesetzentwurf Änderungen im Mietrecht

Referentenentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete

• Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch soll künftig durch eine zeitliche Höchstgrenze von sechs Monaten definiert werden. Diese Frist gilt auch bei Verlängerungen eines Mietverhältnisses zum vorübergehenden Gebrauch.
  Mietverhältnisse, die länger als sechs Monate andauern, sind entweder als befristete Mietverträge (sofern ein gesetzlicher Befristungsgrund vorliegt) oder als auf unbestimmte Zeit geschlossene Mietverhältnisse einzuordnen.
• In Gebieten mit geltender Mietpreisbremse kann ein Möblierungszuschlag erhoben werden. Maßgeblich ist dabei der Zeitwert des Mobiliars; eine konkrete Berechnungsmethode wird jedoch nicht vorgegeben.
  Ist das Mobiliar – etwa eine Einbauküche – bereits mit einem Zuschlag im Mietspiegel berücksichtigt, darf kein zusätzlicher Zuschlag verlangt werden.
  Kann der Zeitwert bei einer voll möblierten Wohnung nicht mehr ermittelt werden, darf der Zuschlag pauschal mit 5 Prozent der Kaltmiete angesetzt werden.
  Nicht zur Vollmöblierung zählen Zubehörgegenstände wie Geschirr, Bügeleisen oder ähnliche Haushaltsgegenstände.
  Über die Höhe des Möblierungszuschlags muss der Vermieter spätestens bei Vertragsschluss Auskunft erteilen. Erfolgt dies nicht, gilt die Wohnung als unmöbliert vermietet.
• Bei Indexmietverträgen in angespannten Wohnungsmärkten sollen Mietsteigerungen auf jährlich 3,5 Prozent begrenzt werden.
• Die bislang nur für die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs geltende Schonfristregelung wird einmalig auf die ordentliche Kündigung ausgeweitet.
  Gleichzeitig zeigt die Neuregelung, dass der Ausgleich von Mietrückständen vor Klageeinreichung die ordentliche Kündigung stets unwirksam werden lässt.
• Für das in § 559c BGB vorgesehene vereinfachte Verfahren bei kleineren Modernisierungsmaßnahmen ist eine Anhebung der Wertgrenze auf 20.000 Euro pro Wohnung vorgesehen.
  Dieses Verfahren gewinnt damit an praktischer Bedeutung, da hier die allgemeinen Kappungsgrenzen von 2 bzw. 3 Euro pro Quadratmeter nicht gelten; anwendbar bleibt jedoch die Kappungsgrenze von 50 Cent pro Quadratmeter beim Heizungsaustausch.
  Der Modernisierungsanteil wird pauschal mit 70 Prozent der Gesamtkosten angesetzt, nachdem etwaige Drittmittel abgezogen wurden.
• Zudem werden Anpassungen infolge des Vierten Bürokratieentlastungsgesetzes sowie der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes vorgenommen.
• Bei der Datenerhebung zur Vorbereitung der Stichprobe für qualifizierte Mietspiegel sollen künftig auch Daten der Finanzbehörden, insbesondere Adressdaten, herangezogen werden können.
• Schließlich ist eine Änderung des § 566 Abs. 1 BGB („Kauf bricht nicht Miete“) geplant. Künftig soll auch die Veräußerung von Eigentumsanteilen an einen Miteigentümer unter diese Regelung fallen.

Kurze Bewertung:

Aus Eigentümersicht führen die geplanten Regelungen insgesamt zu weiteren Einschränkungen der Vertragsfreiheit und Flexibilität.

Die Regelungen zum Möblierungszuschlag führen in der Praxis zur erheblichen Rechtsunsicherheit. Die fehlende verbindliche Berechnungsmethode für den Zeitwert des Mobiliars erhöht das Streitpotenzial, während die pauschale 5-Prozent-Lösung nicht praxistauglich sein dürfte. Zu bedenken ist, dass der Mieter schließlich einen Anspruch gegen den Vermieter auf Instandhaltung hat. Insgesamt wird die möblierte Vermietung weiter verkompliziert und unattraktiver. Es besteht die Gefahr, dass sich der Markt zur unmöblierten Vermietung und Verkauf von Mobiliar verschieben könnte.  

Die geplante Deckelung von Indexmietsteigerungen auf 3,5 Prozent greift massiv in ein bislang kalkulierbares Vertragsmodell ein. Gerade vor dem Hintergrund steigender Verwaltungs- und Instandhaltungskosten verliert die Indexmiete damit ihren Ausgleichs- und Sicherungscharakter für Eigentümer und büßt deutlich an Attraktivität ein.

Die Ausweitung der Schonfrist auf die ordentliche Kündigung schwächt die Durchsetzbarkeit berechtigter Vermieterinteressen erheblich. Wenn selbst erhebliche Zahlungsrückstände durch kurzfristigen Ausgleich die Kündigung stets unwirksam machen, wird das Zahlungsrisiko einseitig auf Vermieter verlagert und das Vertrauen in die Vertragstreue weiter untergraben.

Interessant dürfte künftig das vereinfachte Verfahren der Modernisierungsmieterhöhung werden. Bislang hat diese Möglichkeit in der Praxis kaum Beachtung gefunden. Durch die Anhebung der ansetzbaren Kosten pro Wohneinheit sowie das pauschalierte Berechnungsverfahren könnte dieses Instrument nun neue praktische Bedeutung erlangen.

Ausblick:

Es handelt sich hierbei um den Referentenentwurf. Die Ressortabstimmung ist noch nicht beendet. Die Verbände haben bis zum 6. März Zeit, zum Entwurf Stellung zu nehmen. Falls Sie Gedanken zum Entwurf haben und diese mit uns teilen möchten, freuen wir uns.

Haus & Grund Deutschland

Bild: Pixabay